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祥生控股IPO,借路资本改善欠债率

2020-06-15 发布于 丰泽百事通

中访网财经(朱婷婷)2020年3月初,祥生控股乐成增发于本年1月23日刊行的美元高级定息债券。原债券限期2年,于2022年1月23日到期,票息12.5%。本次增发剩余限期为1.87年,增发价100%,增发后债券范围为2.03亿美金。

6月3日晚,祥生控股向港交所递交招股书。

招股书刚公布 售楼处就被砸

6月5日,浙江海宁的祥生钱塘新语开盘,没想到开盘当日,售楼处就被中介和购房者砸了!

西南证券投顾据钱江配资 消息,不限购的临安,以及海宁等“环杭”区域的楼市近日火爆。而环杭区域的火热配资平台 ,离不开中介分销带客的支持。据悉,环杭区域险些80%的成交来自于中介分销。

与此同时,佣金高也成了环杭市场的特点。据临安某中介门店的经纪人透露,目前临安以及环杭区域的住宅,提佣比例约莫在2%~5%之间,商业最高则可到达7%。倘若遇到难卖的项目或尾盘,佣金点数甚至可达20%。

西南证券投顾如许的高佣金,也为中介揽客创造了条件。不少经纪人为了促成成交,会私底下提供返佣给购房者,而甚至中心会产生多道返佣的情况。

不外,这类返佣的促销手段每每会产生诸多纷争,比方中介跑路,或开发商为省佣金而掉臂左券精神“跳单”。

西南证券投顾2019年,祥生控股营收355.2亿,同比增长149.9%,归母净利润23.1亿,同比增长611.4%,业绩高速增长。

现金流风险不可忽视

西南证券投顾靓丽业绩的背后,现金流风险也不可忽视。2019年末,祥生控股净欠债率高达360%,钱币资金远远不能笼罩短期乞贷,现金流紧张。

西南证券投顾截至2019年末,祥生控股有51笔信托融资乞贷未偿,其年利率在8%-19.60%区间,同期公司整体融资成本为9.28%,超出中国主流房企6%的平均融资水平。同一时期,公司仅银行及其他乞贷利钱支出高达32.33亿元,公司年内溢利为32.09亿元。

西南证券投顾招股说明书显示,2019年,祥生控股营收355.2亿,同比增长149.9%。2017至2019年间,祥生控股业务收入分别为62.9亿、142.2亿、355.2亿,年复合年增长率137.6%,高速增长。

收入组成中,物业开发及贩卖是最主要收入来源。2019年,物业开发及贩卖业务营收353.7亿,占比99.6%,且占比逐年提升。

西南证券投顾截至2020年一季末,祥生控股总土地储备2304.5万平米,其中浙江省土地储备占比50.2%,安徽省占比13.7%,江苏省占比8.1%。

西南证券投顾据悉,祥生控股自2016年起采取“1+1+X”扩张计谋,据此,公司以于浙江省的发展为基础,深入渗出泛长三角区域并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的都会。从区域业绩占比情况来看,2019年浙江占到祥生控股收益的62.5%,泛长三角区域的收益占比为35.9%,其他区域为1.6%。

西南证券投顾在项目储备方面,浙江省也占据了相当高的比例。截至2020年3月31日,祥生控股总土地储备2304万平方米,其中约50.2%的土储位于浙江;共持有195个项目,大部门位于三四线都会。

据相识,祥生控股的收益主要来自开发及贩卖住宅物业及商业物业。于2017年、2018年及2019年,公司分别取得收益62.93亿元、142.15亿元及355.2亿元,复合年增长率为137.6%。其中2017-2019年,公司的物业开发及贩卖收益分别为61.66亿元、140.77亿元、353.72亿元。

由于过于依赖信托,较高利钱也侵蚀了祥生控股的利润。截至2019年末,公司未归还信托融资总额占乞贷总额63.1%,同期祥生控股仅银行及其他乞贷利钱支出就达32.23亿元。陈诉期内,公司的净资产欠债比率为1380%、740%及360%,流动比率分别为1.2倍、1.1倍及1.2倍,利钱保障倍数则由2018年的0.3增长至1.4。

西南证券投顾信托占比过大,导致公司财政成本连续攀升,由2018年的4.32亿元增长80%至2019年的7.77亿元。2017年至2019年,其加权平均现实利率分别为8.09%、8.13%及9.28%,银行及其他乞贷利钱支出达分别到12.75亿元、25.58亿元、32.23亿元。

打击上市前夕,售楼处被砸,祥生控股荣誉受损成大概率事件,至于是否会影响其上市进程,另有待进一步观察。


 
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